Doar întâmplător am aflat de pe internet că mama mea, beneficiară a terenului agricol în coproprietate de o treime, ar fi trebuit să primească chirie de la cooperativă din anul 2000.
Dar al treilea frate, care locuiește în regiunea în care se află pământul comun (spre deosebire de primii doi frați), preia pentru ea, precum și pentru al doilea, deja sărac, frate. Prin urmare, se pare că nu a avut nicio problemă să se înțeleagă cu cooperativa pentru a primi chirie pentru toți trei. Așa că cei doi frați nici măcar nu au un contract de închiriere, așa că nici nu știu la câtă chirie ar trebui să aibă dreptul pentru cei 13 ani. Termenul de prescripție de 3 ani se aplică și în acest caz, când cooperativa nu și-a îndeplinit obligația legală și nu a emis contract de închiriere tuturor celor trei coproprietari imediat în anul 2000? Cel de-al treilea frate nici măcar nu a răspuns la scrisoarea prin care mama i-a cerut să-i trimită măcar o copie a contractului de închiriere. Mai există vreo posibilitate în cazul nostru, cum să obținem reparații chiar și în afara instanței (având în vedere vârsta mare a acestor coproprietari)? Sau tot ce rămâne este să judecăm? Daca da, cu cine? Cu echipa sau cu al treilea frate? Frați răniți
Răspunsul:
Coproprietarii hotărăsc asupra administrării bunului comun, calculat în mare parte în funcție de mărimea acțiunilor. În caz de egalitate de voturi, sau dacă nu se ajunge la un acord, instanța va decide la propunerea oricărui coproprietar (art. 139 alin. 2 din Codul civil).
Întrucât niciunul dintre frați nu este proprietarul unic al întregului teren, ci sunt coproprietari cu cote egale, fiecare în măsura de 1/3, deciziile privind închirierea întregului teren pot fi luate numai de către un majoritate. În cazul dumneavoastră, aceasta înseamnă că cel puțin doi frați în calitate de coproprietari, care dețin împreună 2/3 din acțiuni, pot lua decizia de a închiria terenul către cooperativă.
Dacă un frate însuși, în calitate de coproprietar cu 1/3 cotă, a încheiat un contract de închiriere cu cooperativa, aveți dreptul să solicitați ca cooperativa însăși să trimită o copie a contractului de închiriere.
După conținutul contractului de închiriere, puteți afla dacă obiectul contractului de închiriere este doar 1/3 deținută de frate, sau restul de 2/3, pe care îl coproprieți ca frați în afara regiunii.
Un contract de închiriere, al cărui subiect este doar folosirea a 1/3, este invalid din punct de vedere juridic, deoarece în baza acestuia, cooperativa nu poate folosi întregul teren, și, în același timp, nu poate folosi nici măcar „rezervatul” 1/ 3 al terenului, deoarece coproprietarii nu s-au înțeles asupra împărțirii terenului. În acest caz, fratele, care a semnat contractul de închiriere și a primit 1/3 din chirie, s-a îmbogățit pe nedrept, iar cooperativa folosește terenul sau o parte din acesta în mod ilegal.
În cazul în care contractul de închiriere include ca obiect întregul teren, în timp ce doar un frate a încheiat – a semnat contractul de închiriere în numele celor doi frați rămași, împuternicirile celorlalți frați ar trebui să facă parte și din contractul de închiriere, în caz contrar, contractul de închiriere în ansamblu este nevalid. În cazul în care contractul de închiriere a fost încheiat în mod valabil pe baza deplinelor puteri, atunci cooperativa este îndreptățită să folosească întregul teren și este obligată să plătească fiecare chirie între frați în cuantum de 1/3 din chiria totală a terenului. Dacă unul dintre frați a încasat integral chiria și nu a arătat celorlalți partea relevantă din chirie, aceștia pot intenta împotriva lui un proces pentru eliberarea îmbogățirii nejustificate.
Dacă cooperativa a folosit întregul teren și a plătit chiria fraților doar în cuantum de 1/3 din chiria totală a terenului și nu a plătit nicio chirie celor doi frați rămași, aveți dreptul să introduceți o acțiune în justiție împotriva cooperativa pentru plata chiriei datorate. Puteți da în judecată pentru chirie pe o perioadă de trei ani retroactiv de la data introducerii procesului.
Ea a răspuns: JUDr. Martina Tekeliová
